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Investimenti immobiliari: come iniziare
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Qual è il miglior investimento immobiliare?

Qual è il miglior investimento immobiliare?

miglior investimento immobiliare

Marzia Vradini

Data dell'ultima modifica: 29/12/2022

Comprare casa per abitarci o per affittarla a terzi? Tenerla per qualche anno per farne aumentare il valore di mercato e poi rivenderla o puntare a una casa vacanze, a un lascito per la propria famiglia, per i propri figli una volta che saranno adulti? E poi c’è ancora l’investimento immobiliare tramite la Borsa, o persino l’acquisto di uffici, box, ecc. Abbiamo davvero a che fare con un universo vasto – e viste le somme che spesso impegniamo, vogliamo essere sicuri di non sbagliarci! Proviamo a fare chiarezza.

1. Come scegliere il miglior investimento immobiliare?

Se vogliamo dirlo in parole semplici, il miglior investimento immobiliare è quello che produce un buon rendimento senza che i rischi siano troppo elevati.

Eh, già. Non possiamo dire quale sia il miglior investimento immobiliare in assoluto, perché ognuno conosce la propria situazione personale ed economica, e fare una generalizzazione sarebbe senza ombra di dubbio controproducente. Chi non ha i mezzi per investire grosse somme di denaro, come potrebbe reagire sentendosi dire che per ottenere il massimo dal proprio investimento dovrebbe impegnare soldi senza poterselo permettere? 

Tipo di investimento

Abitazione principale

Immobiliare locativo

Crowdfunding immobiliare

Flipping immobiliare

SIIQ

Difficoltà

4

3

1

4

2

Rischio

2

3

4

3

2-4

Rendimento

1

3

4

3

2-4

Abitazione principale

L’acquisto della prima casa può essere visto come un investimento per sé o per i propri eredi, purché venga fatto con un orizzonte temporale lungo in testa.

Si tratta infatti di un impegno particolarmente costoso, che nella quasi totalità delle situazioni necessita dell’accensione di un mutuo per poter contare sull’effetto leva, ma non solo: per poter ripagare le rate del mutuo, infatti, si può guardare alla messa in locazione del bene.

Immobiliare locativo

Come anticipato, mettere in affitto il proprio immobile può essere la soluzione per ripagare più in fretta il proprio mutuo. A volte, invece, questo tipo di investimento diventa una vera e propria rendita passiva (che si aggiunge a quelle che già si percepiscono o che può essere a sé stante, come unica fonte di reddito).

Crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding si attesta ogni giorno di più come la vera rivoluzione nel settore immobiliare. La sua forza, infatti, sta nel fatto che anche i piccoli risparmiatori e investitori possono finalmente accedere a questo mercato, fino a poco tempo fa riservato solo a chi già aveva grosse somme sa parte. 

Inoltre, il rendimento degli investimenti in crowdfunding immobiliare non è generalmente strettamente correlato all’andamento dei mercati finanziari.

Flipping immobiliare

Si tratta di uno dei sistemi più usati dai piccoli investitori per avere grossi margini di guadagno sugli investimenti in immobili.

Ristrutturare una casa può essere redditizio a condizione che i lavori da apportare alla casa scelta non siano troppo dispendiosi: i vecchi ruderi vanno spesso completamente rifatti, mentre ci sono sul mercato degli appartamenti dal grosso potenziale che necessitano di lavori “di facciata”.

SIIQ

Le società di investimento immobiliare quotate (o REIT, Real estate investment trust) sono tipi di attività che riescono a offrire una certa protezione contro l’impatto negativo dell’inflazione e del rapido aumento dei tassi di interesse.

Si tratta di fondi di investimento immobiliare che possiedono o finanziano portafogli immobiliari.

Poco conosciuti, questi asset offrono agli investitori molti vantaggi:

Lo sapevi che...

L’investimento immobiliare migliore è quello che risponde alle nostre esigenze, che si allinea alle nostre possibilità economiche e che ha un buon rapporto rischio/rendimento.

2. Dove conviene investire in immobili?

Ogni situazione è diversa, ma in linea di massima, se desideriamo mettere un investimento immobiliare a reddito, è bene prendere in considerazione i rendimenti da affitto.

Settore residenziale

Ci sono tantissime statistiche a disposizione; prendiamo ad esempio il sito Idealista, che ha stilato una lista dei capoluoghi italiani con i rendimenti più alti:

Tra i rendimenti più bassi in Italia, invece, ci sono:

Roma e Milano si trovano a metà della classifica, con una redditività lorda del 4,6% e del 5,6% rispettivamente.

Settore commerciale

Investire in locali commerciali permette di ottenere la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi:

Lo sapevi che...

La media nazionale di redditività da investimento in locali commerciali è dell’11,6%.

La redditività più bassa da investimento nel settore commerciale si attesta a:

Uffici

Performance trimestrali inferiori alla media del 7% riguardano invece:

Box   

Rispetto ai settori precedenti, il rendimento medio annuo dei box è più basso, ma si tratta comunque di un prodotto immobiliare la cui crescita aumenta nel tempo.

I rendimenti per città sono:

3. Quando conviene investire in immobili?

Investire nell’immobiliare è una scelta che conviene sempre. Si tratta infatti di un asset dal potenziale molto alto.

Nello specifico, questo investimento diventa più interessante nei periodi di inflazione alta o di crisi finanziaria. L’inflazione, infatti, tende a viaggiare più rapidamente rispetto al rialzo dei tassi di interesse. In altre parole, l’inflazione contribuirebbe a far salire gli affitti a un ritmo superiore rispetto a quello dei costi di finanziamento.

Se questa constatazione è sicuramente valida per gli immobili commerciali, nel settore residenziale bisogna tenere conto della capacità di spesa delle famiglie, che non sempre riesce a far fronte all’aumento dei prezzi. Detto ciò, ci sarà sempre chi sarà disposto a pagare affitti anche alti, soprattutto in situazioni in cui l’offerta è inferiore alla domanda e quando l’immobile è un affare da non lasciarsi sfuggire!

Per quanto riguarda l’immobiliare residenziale, quindi, potremmo grossolanamente fare una distinzione fra:

Quindi, per rispondere alla domanda, investire in immobili nel 2022 (e molto probabilmente anche nel 2023) può essere una scelta conveniente, se fatta con una buona strategia di diversificazione e soprattutto con un obiettivo concreto in mente. L’aumento dei prezzi dei beni immobili, infatti, potrebbe coincidere con un guadagno futuro alla vendita.

4. Domande frequenti

🏣 Perché gli appartamenti ai piani alti costano di più?

Sono diverse le ragioni che fanno sì che gli appartamenti ai piani più alti dei palazzi costino di più: a parità di metratura, infatti, la vista sarà migliore e la casa avrà più luce, ci sarà una maggiore privacy (anche dovuta al fatto di non avere nessuno sopra), a cui vanno aggiunte maggiori spese condominiali, dovute per esempio alla presenza dell’ascensore.

🤔 Cosa fa salire il valore di una casa?

Il valore di un immobile dipende da numerose caratteristiche, che possono essere estetiche o tecniche. Prendiamo innanzitutto la tipologia dell’immobile in questione (abitazione, ufficio, locale commerciale, box auto), a cui equivale un valore più o meno alto. Vanno poi prese in considerazione la metratura, la presenza di balconi, giardini e spazi aperti, la suddivisione degli ambienti, la qualità degli elementi tecnici, la zona in cui è ubicato il bene (in periferia o in centro, vicino o meno a specifici luoghi della città), la classe energetica di appartenenza, ecc. Infine, non va dimenticata la domanda di mercato.

🤷 Cosa comprare che non perde valore?

I cosiddetti beni rifugio sono principalmente: oro e metalli preziosi, monete da collezione, orologi, opere d'arte, valute, gioielli, immobiliare, francobolli, auto d'epoca, titoli di Stato e vini pregiati.

🤨 Come sarà il mercato immobiliare nel 2023?

Per il 2023 non si prevede una vera e propria crisi immobiliare perché, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti.

5. Qualche info in più

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